Suite au dépôt, en mairie, de la lettre du collectif "Pour la défense du chemin vers la dune" , les signataires ont tous été invités à venir rencontrer Claude Marteel le 5 février 2014 à Bray-Dunes. Voici le compte-rendu de la réunion .
REUNION ENTRE LA MAIRIE DE BRAY DUNES ET LE COLLECTIF » PARCELLE AE 140 »
COMPTE RENDU
Participants :
M. Claude Marteel, maire de Bray Dunes
M. Yannick VANHEE, directeur de l’Office de Tourisme de Bray Dunes
Mme Virginie Michalski, porte-parole du collectif de Bray Dunes
Les signataires du collectif de décembre 2013
M. Lionel Vandecasteele, Twin Promotions – Le Domaine Sauvage
Objet :
La réunion qui s’est tenue le 5 février 2014 dans les locaux de la mairie de Bray Dunes, à l’initiative du maire, M. Claude Marteel, avait pour objet de permettre au maire de répondre à l’initiative de collectif lancée par les résidents de Bray Dunes en décembre 2013 pour défendre la sauvegarde d’un chemin d’accès aux dunes cédé au promoteur immobilier Le Domaine Sauvage.
M. Marteel avait convoqué les 214 signataires du collectif, représentés par Mme Virginie Michalski, pour une concertation sur les points de l’ordre du jour suivant :
- Devenir de la parcelle cadastrée AE 140 située en zone UB2 - secteur plage
- Statut de station balnéaire pour Bray Dunes : Attentes de la mairie
- Projets immobiliers en cours à Bray Dunes : Point par la mairie
Le présent compte rendu est rédigé par les représentants du collectif, dans la perspective de rendre compte de cette réunion auprès de l’ensemble des signataires.
NB : Les rédacteurs se sont permis d’apporter quelques compléments d’information sur les sujets traités pour éclairer les lecteurs.
I. Parcelle AE 140 : Etat des lieux
La parcelle cadastrée AE 140, voirie de 705 m² d’accès aux dunes de la commune, prend son origine avenue de la Liberté, dans le prolongement de la rue des Pluviers, et débouche sur la dune classée du Calvaire. Elle appartient au domaine public de la commune, géré par la Communauté Urbaine de Dunkerque (CUD).
Cette voirie a fait l’objet de deux délibérations du Bureau de la CUD, respectivement en juillet 2011, pour être déclassée du domaine public routier, puis en octobre 2012, en vue d’une cession au promoteur belge Le Domaine Sauvage, contre un montant de 95 000 €. L’acquisition de cette parcelle permet au promoteur de disposer d’une surface plus importante pour construire une résidence hôtelière avenue de la Liberté, le chemin d’accès aux dunes jouxtant la parcelle propriété du promoteur. La parcelle AE 140 a ainsi été intégrée à la parcelle de l’avenue de la Liberté qui fait l’objet d’un permis de construire délivré par le maire le 21 octobre 2013 au Domaine Sauvage.
Les 214 signataires du collectif (habitants et amis de la commune) se sont mobilisés pour que ce chemin d’accès aux dunes demeure un chemin public, en raison de son positionnement privilégié au sein de la commune (notamment par rapport aux autres accès existants ou envisagés). Le collectif s’interroge sur les raisons qui ont amené le maire à ne pas procéder à une enquête publique préalable à son déclassement du domaine public, et à la céder à un promoteur immobilier, cette disposition donnant aux seuls occupants de la future résidence hôtelière le privilège d’accéder aux dunes depuis l’avenue de la Liberté.
En introduction, M. Claude Marteel rappelle que le domaine public routier de la commune auquel appartient la parcelle AE 140 est géré par la Communauté Urbaine de Dunkerque (CUD) depuis que Bray Dunes lui est rattachée. Bray Dunes est ainsi tenue de respecter les règles du domaine communautaire qui s’applique à toutes les communes rattachées à la Communauté Urbaine.
M. Marteel indique que le processus de déclassement et de cession de la parcelle au promoteur Le Domaine Sauvage a respecté les obligations légales. Le maire justifie l’absence d’enquête publique préalable par le fait que la parcelle en objet n’est pas une voirie de desserte. Dans ce cas, et conformément à l’article L141-3 modifié par la LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 242 du code de la voirie, elle peut faire l’objet d’un déclassement du domaine public sans enquête publique préalable.
Le maire indique par ailleurs que l’instruction technique des demandes de permis de construire de Bray Dunes incombe à la Direction Départementale des Territoires et de la Mer (DDTM), basée à Dunkerque. Les demandes de permis de construire validées par la DDTM sont transmises à la CUD puis au maire de la commune concernée qui est responsable de la délivrance des permis à leurs bénéficiaires. Le maire ne peut refuser d’octroyer un permis de construire à un dossier validé par les services de la DDTM et qui respecte les règles d’urbanisme, le Plan Local d’Urbanisme Communautaire ( PLUC), et autres normes en vigueur.
Le collectif rappelle que la loi de décentralisation de 1983 confère au maire tous les pouvoirs de décision dans sa commune et que celui-ci est responsable devant ses administrés des décisions qu’il prend en qualité de premier magistrat de la commune. Un maire est ainsi entièrement responsable des permis de construire qu’il délivre sur sa commune.
Les représentants du collectif expriment leur incompréhension relative à la cession d’une parcelle du domaine public à un promoteur immobilier sans débat public préalable. Ils constatent la totale confidentialité et absence de transparence qui ont entouré les opérations de déclassement et de cession de la parcelle, qui n’ont fait l’objet d’aucune information du conseil municipal, ni des administrés.
M. Marteel répond qu’il n’est pas tenu d’avertir ses administrés de toutes les décisions qu’il est amené à prendre concernant la commune.
Le collectif rappelle à M. Marteel qu’il a répondu à un administré, dans deux courriers successifs d’octobre et de novembre 2013, que la parcelle AE 140 appartenait toujours au domaine public à ces dates. M. Marteel ayant signé le 21 octobre 2013 le permis de construire qui autorisait le promoteur à construire sur la parcelle AE 140, il ne pouvait ignorer, aux dates d’écriture de ces courriers, ce changement de statut du chemin d’accès aux dunes. Par ailleurs, en qualité de Vice-Président de la CUD, M. Marteel a connaissance des décisions de la CUD, et donc de la cession de la parcelle au Domaine Sauvage.
Le collectif remarque que si le projet de changement de statut de la parcelle AE 140 avait fait l’objet d’une information préalable, le statut de la parcelle aurait pu être débattu publiquement lors de la révision du Plan Local d’Urbanisme Communautaire (PLUC) qui s’est tenue en mai-juin 2011. Le collectif s’étonne par ailleurs que la parcelle demeure à ce jour répertoriée dans le nouveau PLUC du 24/09/ 2013 comme voie publique non cadastrée, non constructible, alors que la publication du PLUC est postérieure à la cession de la parcelle.
M. Marteel précise les raisons qui l’ont amené à accéder à la demande du promoteur de rendre la parcelle AE 140 constructible: Le Domaine Sauvage, qui avait déposé une demande de permis de construire pour une résidence hôtelière avenue de la Liberté sur une parcelle riveraine de la AE 140, convoite par ailleurs la parcelle de l’ancienne colonie St Philippe, propriété du diocèse, pour y déployer une seconde tranche de son programme immobilier. La parcelle du diocèse étant située avenue de la Liberté, de l’autre côté de la AE 140, la cession de la AE 140 au promoteur doit permettre à ce dernier, in fine, de réunir en une les deux parcelles.
Le collectif s’étonne que la cession de la AE 140 ait été autorisée en 2011 -2012 par le maire, alors que la parcelle susceptible de faire l’objet d’une extension de programme du Domaine Sauvage est toujours la propriété du diocèse en 2014. La cession de la parcelle AE 140 ne répond donc pas à une obligation d’instruire un permis de construire déposé par un propriétaire de parcelle constructible, mais de la volonté du maire de répondre favorablement à la demande dérogatoire d’un promoteur.
Le collectif exprime à M. Marteel sa volonté que la parcelle AE 140 demeure un chemin d’accès aux dunes, ouvert au public, qui reste dans le domaine public de la commune.
M. Marteel répond que l’accès à la dune du Calvaire pourrait se faire en un autre point de l’avenue de la Liberté, dans le cadre, éventuel, d’une servitude de passage concédée sur une parcelle privée. Le maire donne comme exemple la parcelle dont Le Domaine Sauvage est propriétaire avenue de la Liberté, qui pourrait accueillir une servitude qui longerait les parcelles riveraines. Toutefois, les terrains sur lesquels déboucherait cette servitude étant privés, leurs propriétaires pourraient ne pas autoriser un accès à leurs terrains.
M. Marteel rappelle qu’il existe 5 autres accès aux dunes du Calvaire, dont un boulevard des Oyats, qui pourrait être aménagé comme l’entrée de la dune Marchant (à proximité du Clos Fleuri). Le collectif rappelle que cet accès est lui aussi positionné sur une parcelle privée, donc soumis au bon vouloir des propriétaires des parcelles.
II. Statut de station balnéaire pour BD
Les représentants du collectif interrogent M. Marteel sur ses objectifs concernant l’obtention du statut de station balnéaire qu’il revendique pour le secteur plage.
M. Marteel répond que le statut de station balnéaire classée permettrait à la commune d’obtenir des subventions (sans en préciser ni le montant ni les conditions d’obtention). Il précise que Bray Dunes a tous les atouts pour devenir une station balnéaire classée.
M. Marteel explique toutefois que ce statut impose de se conformer à un cahier des charges que ne remplit pas encore la commune à deux titres :
- Il manque de l’hébergement hôtelier
- L’office du tourisme ne respecte pas les normes d’accueil (notamment par un personnel multilingue)
Le maire indique que les résidences hôtelières du Domaine Sauvage devraient permettre à Bray Dunes de répondre aux exigences d’hébergement hôtelier imposées par le statut de station balnéaire classée, bien qu’il ne s’agisse pas d’hôtels (pas d’accueil de la clientèle 24h/24, pas de possibilité de réserver une seule nuité, comme le précise un représentant du collectif qui a cherché à réserver, sans succès, un seul week end aux « Margats », résidence hôtelière construite par Le Domaine Sauvage).
M. Vandecasteele, représentant du Domaine Sauvage, précise que la résidence hôtelière des Margats, ouverte depuis 2013, a recours aux services de commerçants locaux, notamment pour la livraison de petits déjeuners et des services de blanchisserie. La résidence ne propose pas de service de restaurant à demeure mais a permis l’embauche de 4 agents d’entretien, en saison.
Le Directeur de l’Office du Tourisme indique que la mise aux normes de l’office du tourisme nécessitera un budget de fonctionnement annuel de 150 000€ (embauche de personnel trilingue à former, horaires d’ouverture plus étendus, édition de brochures trilingues…) et que ce coût d’exploitation ne sera pas compensé par les subventions que l’on peut attendre du nouveau statut. M.Vanhee estime que le coût initial de statut de station balnéaire classée sera de 300 000€ pour Bray Dunes. Il s’interroge sur le bien-fondé de l’obtention de ce statut qui obligera la commune à respecter des standards touristiques très exigeants et couteux, toute l’année.
III. Point sur les projets immobiliers en cours sur le secteur plage
Les représentants du collectif expriment leur inquiétude face au déploiement d’immeubles collectifs de grande envergure qui investissent le secteur plage, créant une densification urbaine nouvelle, qui ne respecte pas l’esprit de station familiale de Bray Dunes et fait perdre au secteur balnéaire son identité. Les projets immobiliers peu harmonieux ne s’intègrent pas dans l’habitat de la commune.
Il conviendrait que le Conservatoire du Littoral puisse étendre le périmètre de son intervention sur tout le périmètre dunaire.
Le collectif critique :
- Une accélération de la délivrance des permis de construire depuis 2 ans, au profit de promoteurs belges.
- La hauteur des bâtiments qui font l’objet de permis de construire : deux zonages de PLUC cohabitent sur le secteur plage : la zone « UK » (Clos Fleuri) limite la hauteur des constructions à 9 mètres de hauteur, alors que la zone « UB » (avenue de la Liberté) autorise une hauteur d’immeuble de 12 mètres.
Le collectif affirme qu’il n’y a pas lieu de maintenir ces deux zonages distincts sur le secteur plage et revendique une harmonisation de toutes les zones du secteur plage en statut UK, afin de limiter les hauteurs constructibles à 9 mètres sur tout le secteur balnéaire.
- L’asphyxie du secteur plage par le manque de places de parkings : le manque de parkings publics oblige les visiteurs à la journée, en particulier en période estivale, à stationner dans les rues, créant un stationnement anarchique dans le secteur plage.
Le collectif dénonce notamment la facturation du parking (pour 10€ la journée) aux résidents des résidences du Domaine Sauvage, (cf : Les Margats), en sus de la location du logement. Cette tarification supplémentaire incite les clients à se garer en surface, créant des encombrements dans les rues de la commune, dont les zones de stationnement ne sont pas dimensionnées pour l’accueil de ces véhicules.
- Le collectif note que les promoteurs regroupent des parcelles mitoyennes appartenant à des particuliers pour construire de grands ensembles, au détriment d’un habitat pavillonnaire.
M. Marteel répond que le PLUC en vigueur qui définit le zonage de la commune a été voté à l’unanimité par le conseil municipal le 13 avril 2011, suite à un processus de concertation avec la population. Une révision du PLUC qui autoriserait Bray Dunes à reclasser en zone UK la zone UB du secteur plage (en vue de limiter la hauteur constructible à 9 mètres au lieu de 12 mètres) nécessiterait un accord préalable de toutes les communes de la CUD, compte tenu du caractère communautaire du PLUC.
M. Marteel rappelle que des dérogations ont déjà été accordées, à son initiative, au secteur du Centre de Digue (entre La Capitainerie et Le Casino) : les hauteurs du PLUC ont été revues à la baisse dans le PLUC de septembre 2013 sur cette zone.
Le collectif demande qu’une telle dérogation au PLUC soit appliquée à la toute la zone UB2 pour limiter la hauteur des constructions à 9 mètres.
Concernant la révision du PLUC du secteur plage, M. Marteel s’engage à établir un inventaire de l’existant avec le concours de l’agence d’urbanisme, la commune de Bray Dunes ne disposant pas des compétences pour faire un état des lieux. Il indique qu’une révision du PLUC demanderait 6 mois de délais et il ne peut en garantir l’aboutissement. M. Marteel précise que de nouveaux paramètres tels que la carte de submersion marine et les zones inondables doivent être pris en considération.
M. Vandecasteele répond aux interrogations sur les permis de construire et précise que seuls 3 permis de construire ont été délivrés par la mairie de Bray Dunes au Domaine Sauvage : 1 résidence hôtelière rue des Margats, opérationnelle depuis mai 2013, 1 résidence hôtelière avenue de la Liberté, 1 résidence hôtelière rue de l’Eglise. Une demande de permis de résidence hôtelière en limite frontalière de la commune, est en cours d’instruction. Il précise que le permis de construire de l’immeuble de la rue de l’église est mis en suspend, sans en préciser les raisons.
M. Vandecasteele indique qu’il envisage de réviser les conditions de mise à disposition des parkings pour les résidents de ses résidences hôtelières, afin de limiter les nuisances dénoncées.
Un représentant du collectif rétorque que Le Domaine Sauvage s’est vu décerner 5 permis de construire pour 6 immeubles sur la commune, et qu’une sixième demande pour un projet d’immeuble est en cours d’instruction.
Compléments d’information 1: Suite à vérification du PLUC des communes de Leffrinckoucke, de Zuydcoote et de Dunkerque- Malo, il s’avère que les zones balnéaires de ces communes sont intégralement référencées en zone UK. Aucune zone n’est référencée UB, Bray Dunes étant la seule commune à disposer d’une zone UB dans son périmètre plage. Bray Dunes ne devrait donc rencontrer aucune difficulté pour recueillir l’accord des autres communes de la CUD pour étendre la zone UK à toute la zone plage de la commune.
Les liens vers les plans de zonage du PLUC sont joints en annexe.
Complément d’information 2: Après vérification, Le Domaine Sauvage a déposé, hors résidence des Margats déjà construite, 5 demandes de permis portant sur 6 immeubles et résidences hôtelières. A ce jour, 4 permis ont été accordés pour 5 bâtiments et le 5ème projet est en cours d’instruction par la CUD. La liste des permis délivrés est communiquée en annexe.
IV. Lettre ouverte aux 3 candidats à la maire
Les représentants du collectif indiquent que, suite à la mobilisation suscitée par le devenir de la parcelle AE 140, et à l’inquiétude générée par le développement des projets immobiliers du secteur plage, les bray-dunois ont décidé d’interpeller les candidats aux municipales pour leur demander de préciser leurs positions sur l’urbanisation de la commune.
Une lettre ouverte a ainsi été transmise aux trois candidats début février 2014. La liste des signataires de cette lettre sera transmise à MM Marteel et Vanhille et à Mme Verlynde avant les élections municipales.
V. Recours contre des permis de construire en cours
Le collectif indique qu’il a connaissance de plusieurs recours déposés par des particuliers à l’encontre de permis de construire délivrés récemment par M. Marteel à des promoteurs.
Rédaction : les représentants du collectif de décembre 2013 – Février 2014
ANNEXE 1 : PLUC – PLANS DE ZONAGE DES COMMUNES RATACHEES A LA CUD
http://www.communaute-urbaine-dunkerque.fr/fileadmin/user_upload/pdf/Competences/Urbanisme/Pluc_2013/Plan_de_zonage/2013_09_24_Modifications_LEFFRINCKOUCKE_sans_signature.pdf
http://www.communaute-urbaine-dunkerque.fr/fileadmin/user_upload/pdf/Competences/Urbanisme/Pluc_2013/Plan_de_zonage/2013_09_24_Modifications_BRAY_DUNES_sans_signature.pdf
http://www.communaute-urbaine-dunkerque.fr/fileadmin/user_upload/pdf/Competences/Urbanisme/Pluc_2013/Plan_de_zonage/2013_09_24_Modifications__ZUYDCOOTE_sans_signature.pdf
Le 14 juin 2014 
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